PC ou DP : comment savoir lequel déposer ?

Le choix entre déclaration préalable (DP) et permis de construire (PC) dépend de trois critères : la surface de plancher créée, la modification de l’aspect extérieur et le changement de destination. Voici comment les appliquer à votre projet.

Le critère principal : la surface de plancher créée

Ce tableau s’applique à une extension ou une surélévation. Pour une construction neuve, le seuil de 20 m² de surface de plancher déclenche systématiquement le permis de construire, sans palier intermédiaire à 40 m².

Les cas qui basculent en PC même en dessous du seuil de surface

Modification de la structure porteuse. Une extension qui touche aux fondations ou à un mur porteur au-delà d’une simple ouverture peut nécessiter un permis même sous 40 m², selon l’appréciation du service instructeur.

Changement de destination avec modification de structure. Transformer un local commercial en habitation, ou l’inverse, relève de la DP si aucune structure n’est touchée, du PC si des murs porteurs ou la façade sont modifiés.

Établissement recevant du public (ERP). Toute création ou modification d’un ERP est soumise à une autorisation spécifique, indépendante du seuil de surface, avec avis obligatoire de la commission de sécurité.

L’erreur la plus fréquente : sous-estimer la surface de plancher

La surface de plancher se calcule au nu intérieur des murs, à partir d’une hauteur sous plafond de 1,80 m, déduction faite des trémies, embrasures et vides. Une mezzanine ou des combles aménageables au-dessus de 1,80 m entrent dans le calcul même s’ils ne sont pas immédiatement habités. C’est une source régulière de dépôts sous-dimensionnés, qui exposent le projet à une demande de pièces complémentaires ou à une requalification en cours d’instruction.

Que se passe-t-il si la mauvaise autorisation est déposée ?

Un dossier déposé en DP alors qu’un PC est requis n’aboutit pas : le service instructeur notifie une irrecevabilité, ou requalifie la demande, ce qui rallonge le délai de plusieurs mois par rapport à un dépôt correct dès le départ. À l’inverse, déposer un PC pour un projet relevant de la DP est possible mais inutilement long : le délai d’instruction du PC (3 mois minimum) s’applique alors qu’une DP aurait suffi.

Voir notre accompagnement pour le dépôt de permis de construire et déclaration préalable à Paris

Questions fréquentes

Une déclaration préalable peut-elle être refusée ? Oui, au même titre qu’un permis de construire, notamment pour non-conformité au PLU ou avis défavorable de l’ABF en secteur protégé.

Faut-il un architecte pour une déclaration préalable ? Non, le recours à l’architecte n’est obligatoire que pour les projets soumis à permis de construire avec une surface totale dépassant 150 m². Une DP peut techniquement être déposée seul, mais les règles du PLU parisien restent complexes à maîtriser sans accompagnement.

Peut-on déposer une DP puis un PC pour la même parcelle ? Oui, ce sont deux autorisations indépendantes qui peuvent se succéder pour des travaux différents sur un même bien.